부담부 증여 시 증여세 계산 방법, 양도세 계산 방법, 부동산 절세, 다주택자

안녕하세요. 기존에 증여세 및 양도세 계산 방법에 대해서 포스팅을 했었습니다.

 

오늘은, 일반 증여가 아닌 부담부 증여 시에, 증여세와 양도세는 각각 어떻게 계산되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 부담부 증여란?

: 증여 시에, 주택의 전세보증금이나 주택담보대출과 같이 부채를 포함하여 물려주는 것을 의미한다.

ex) 10억의 부동산을 증여할 때, 전세 보증금 4억의 부채를 같이 물려준다.

 

- 채무가 증여 재산에 담보된 채무여야 하며, 증여자의 채무여야 한다.

- 부담부 증여에서 핵심은, 증여 시에 부채를 꼭 증여 받는 사람이 100% 증여자의 능력(자력) 으로 갚아야 한다는 것이 포인트다!!

 

그래서, 여기서 채무액은 증여하는 금액에서 빠진다.

대신, 증여를 해주는 사람의 입장에서는 기존의 채무를 자식에게 줌으로써 차익에 대한 이익이 발생하므로, 양도세를 부과한다.

 

 

2. 부담부 증여의 증여세 계산 방법

증여금액은 채무액을 제외한 금액을 기준으로 증여세를 계산한다.

 

예를 들어보자.

 

시세 10억의 아파트를 자식에게 증여하려고 한다. 하지만 여기서 전세 금액의 4억을 같이 부담부 증여한다고 해보자.

그럼 10억 - 4억 = 6억에 대한 증여세를 계산하게 된다. (증여세 계산 방법을 아래를 참고해보세요.)

https://yys630.tistory.com/73

증여세 계산 방법

 

3. 부담부 증여의 양도세 계산 방법

부담부 증여에서 양도세는 증여자가 양도 차익을 얻는 금액에 대한 세금의 계산법이다.

계산법은 아래와 같다.

 

양도차익 = 양도가 - 취득가

양도가 = 증여가 * 채무비율 => 넘겨주는 채무액

취득가 = 취득가 * 채무비율

 

예를 들어 보자.

부모님께서 3억으로 부동산을 매입하셨고, 현재 시세가 10억인데 전세가 4억이라고 가정해보자.

이 때 부담부 증여시 양도세를 계산해보자.

채무비율 = 4억(전세 보증금) / 10억 = 40%

 

양도가 = 10억 * 40% = 4억 = 결국 전세 보증금이라고 생각하면 된다.

취득가 = 3억 * 40% = 1.2억

 

양도차익 = 4억 - 1.2억 = 2.8억이 된다.

결국, 2.8억에 대한 양도세를 계산한다.

 

https://yys630.tistory.com/74

양도 소득세(양도세) 계산 방법, 다주택자 양도세 중과

 

위의 예시로, 부담부 증여를 하는데 취득세를 제외한 비용을 정리해보면

10억 - 4억 = 6억에 대한 증여세 ----------- ①

양도차익 = 2.8억에 대한 양도소득세 ------ ②

 

① + ② + 취득세 => 부동산을 증여받는데 필요한 총 세금

증여 수여자가 무주택자라면, 일반적으로 3.3% 정도의 취득세가 부가된다.

시세 10억에 대한 3.3% 가 아닌, 주택공시가격의 3.3% 이다.

https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm

부동산공시가격 알리미

 

다주택자가 증여를 해줄 경우에는 현재는 다주택자에게는 양도세를 중과하는 법안이 있기 때문에 이를 감안하여 계산하여야 한다. (+20% ~ +30%)

 

 

4. 절세 전략

결론적으로 말하면, 증여를 하기 전 부동산 시세 전체에 대한 증여를 하는 것이 더 좋은지,

아니면 부담부증여로 일부 금액을 채무로 넘겨주면서 증여를 하는게 좋은지 두 가지를 모두 계산 한 뒤 증여를 하는 것이 절세를 위한 길이다.

만약 1주택자의 부모님이 증여를 하시는 거라면, 1주택자의 경우 시세 9억 미만에 대해서는 양도세를 부과하지 않는다.

 

증여자와 증여수여자의 조건에 따라서 어떻게 증여를 하는 것이 가장 세금을 적게 부과하는지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다.

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.