공공분양, 민간분양 아파트 청약 당첨 후 자금 계획(중도금 대출, 주택담보대출)

 

안녕하세요.

 

오늘은 아파트 청약 당첨 후 자금을 어떻게 해야 하는지에 대해서 포스팅해보겠습니다.

(당첨되기 전에 자금조달 계획을 한 번 세워보고 맞는 분양가에 청약을 넣어야 합니다.)

 

청약이 당첨 된 후 총 3번을 납부 해야합니다.

 

계약금 / 중도금 / 잔금

 

이전에는 각각 비율은 계약금(10%) / 중도금(60%) / 잔금(30%) 인 경우가 많았습니다.

근데 요즘 청약모집공고문을 보면 보통 계약금(20%) / 중도금(60%) / 잔금(20%) 가 많습니다.

 

계약금(20%) / 중도금(60%) / 잔금(20%) 분양가 6억원으로 가정해보겠습니다.

 

자금 마련 전에 알아두셔할 내용 중, 투기과열지구 같은 경우 전매제한 10년에 거주의무기간 5년이 있습니다.

아파트 입주 시작 시기부터 무조건 바로 입주하여 5년 거주하셔야 합니다.

공공분양은 바로 해당되고, 민간분양은 2021.2.19 이후 부터는 바로 거주하셔야 합니다.

(전세를 줄 수 없단 이야기죠.)

 

 

1. 가장 먼저 내야 하는 계약금(20%)

계약금 20% 1억2천만원 정도가 있어야 합니다.

여기에 확장비 + 옵션비에 대한 계약금도 같이 내야 한다면 1억2천만원 + @ 의 돈이 필요합니다.

 

(1) 지금까지 모아놓은 돈

: 이 경우가 가장 좋은 경우죠. 걱정없이 계약금을 납부하시면 됩니다.

 

(2) 전세금담보대출

: 현재 보유하고 있는 현금이 없고 전세로 묶여있다면, 전세금을 담보도 대출하여 내시면 됩니다.

 

(3) 신용대출

: 은행에 보통 연봉만큼의 신용대출이 가능합니다.

 

위의 방법이 아닌 다른 방법으로라도 계약금은 어떻게든 마련해서 내야 합니다.

 

최소 계약금을 낼 정도의 돈은 대출이든 또는 가지고 계신 현금으로 납부하셔야 합니다.

 

 

 

2. 중도금 + 잔금 (60% + 20%)

왜 중도금과 잔금을 따로 안 나누었는지는 아래에서 같이 설명하겠습니다.

 

중도금은 보통 60%입니다. 공공분양의 경우 20%인 경우가 있는데(이번 위례 공공분양) 보통 민간 분양에서는 60%입니다.

 

6억 * 0.6 = 3억 6천만원

생각보다 이 큰 금액을 어디서 마련하나? 라고 생각이 드실 수 있습니다.

중도금은 보통 중도금 대출이 가능합니다. 분양가의 40% 가 나오는데요.

6억 * 0.4 = 2억 4천만원 대출이 가능합니다.

 

그럼 나머지 1억 2천만원은 어떻게 하나요? 라고 생각이 듭니다.

40%만 나와서 1억 2천만원을 당첨자가 직접 또 대출이든 어떻게 돈을 구해서 내야하는 경우가 있고

 

시행사에서 중도금을 모두 다 내주고 이자만 일단 내고, 나중에 잔금을 처리할 때 주택담보대출로 전환하여 중도금 대출을 갚는 경우가 있습니다.

 

이건 투기과열지구냐 조정지역이냐 청약을 넣는 지역이 어디냐에 따라 다를 수 있습니다.

 

중도금은 시행사 또는 연계된 은행에서 내주고 나중에 잔금 낼 때 주택담보대출 LTV 40% 로 대출 나오는 걸로 같이 갚는거죠.

 

즉, 주택담보대출 => 중도금 대출을 갚고, 잔금도 같이 납부하는겁니다.

 

주택담보대출의 실제 예를 들어야 위의 내용을 이해하기 쉬우실 것 같습니다.

 

주택담보대출은 40% 의 대출금액이 나오는데 이건 분양가 6억이 아니라, KB 감정가의 40% 가 대출로 나옵니다.

 

근데 이번에 새로 지어진 거라 거래내역이 없으므로,

주변 아파트가의 시세에 얼추 KB 감정가가 책정이 되고,

거기의 40% 가 나옵니다.

 

분양가는 6억이지만, 보통 주변 시세가 더 높죠? (괜히 로또 분양 이라는 말이 나오는게 아니니깐요.)

주변 시세가 10억이다. 라고 하면 10억의 40% 인 4억이 나오겠네요?

아닙니다.

 

여기서 알려드리고 싶은 내용이 나오는데요.

주택담보대출은 9억 이하의 금액에 대해서는 40%이지만, 9억을 초과 하는 금액에 대해서는 20% 만 나옵니다.

15억이 넘는 아파트는 주담대가 불가하니 참고하세요.

그럼 (9억 * 0.4) + (1억 * 0.2) = 3억 8천만원이 주담대로 나옵니다.

 

중도금 + 잔금 = 4억 8천만원이기 때문에 나머지 1억은 또 영끌대출로 내셔야 합니다.

 

그럼 분양가 6억의 아파트가 당첨되었을 때,

계약금 + 1억 = 2억2천만원 + @(확장비 + 옵션비) 은 가지고 있으셔야 분양을 받으실 수 있다는 결론이 나옵니다.

(주변시세가 제가 계산한 10억보다 더 높다면 가격은 좀 더 줄어들어요.)

 

 

 

결론은?

계약금	중도금	잔금	주담대
1억2천	3억6천	1억2천	잔금 납부할 때 주변 아파트 시세 * 40%

 

계약금의 돈은 대출이든 보유하고 있는 자산으로 납부하셔야 되고,

중도금 + 잔금은 모집공고 마다 다르긴 하지만,

안전하게는 중도금의 20%정도는 가지고 있으시는게 좋겠다는 생각입니다.

 

위에는 언급을 안했었는데, 취득세, 지방세 등 세금도 준비하셔야 합니다...

뭘 이렇게 내야되는게 많은건지 참... 한숨이 나오네요.

+1000만원 정도 생각하시면 될 것 같습니다.

 

그리고 확장비 + 옵션도 현금으로 납부하셔야 해서 돈이 필요합니다.

 

대략적으로 분양가의 40% 정도는 가진 상태에서 하면 부담이 좀 덜할 것 같습니다.

6억의 40%인 2억4천만원가 되겠네요.

 

주변 시세의 아파트 가격을 보시고 주택담보대출이 얼마나 나올지를 예상하셔서, 청약하시면 도움이 되겠습니다.

 

아 그리고, 최근 정부가 발표한 내용이 있죠.

신용대출로 1억 이상을 받아서 주택구입에 사용하게 되면 바로 대출 회수합니다.

즉, 자금을 마련하실 때 신용대출로 1억 이상을 대출 받으시면 안됩니다...!!!

 

포스팅은 여기까지 마치겠습니다.

 

모두 아파트 청약 성공하셔서 내 집 마련 성공하세요.

(저도 당첨되면 좋겠습니다...ㅜㅜ)

 

제가 지금까지 공부한 지식을 바탕으로 작성한 내용이니,

잘못된 부분이 있거나 더 좋은 자금 마련 계획이 있으면 댓글 남겨주세요. 저도 참고하고 싶습니다. ^^

 

오늘도 행복한 하루되시길 바랍니다. ^^